Thị trường bất động sản năm 2021 đã trải qua nhiều cung bậc cảm xúc, trong bối cảnh tình hình dịch Covid-19 diễn biến phức tạp. Đầu năm, nhà đầu tư F0 thúc đẩy cơn sốt đất ở khắp các tỉnh thành từ Bắc đến Nam. Đến giữa năm, thị trường bị chững lại do ảnh hưởng của các hạn chế chống dịch. Cuối năm, phiên đấu giá lịch sử đất ở Thủ Thiêm báo hiệu thị trường đang nóng trở lại.
Sau đây là 9 sự kiện bất động sản nổi bật năm 2021, theo bình chọn của Vietnamnet.
- Phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045
Ngày 22/12, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 2161/QĐ-TTg phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045.
Theo đó, một trong những mục tiêu bao trùm của Chiến lược là phát triển nhà ở giá rẻ phù hợp với túi tiền của các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình và các đối tượng chính sách. Bên cạnh đó, phát triển thị trường bất động sản nhà ở bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Hạn chế đầu cơ, lãng phí tài nguyên đất trong phát triển nhà ở.
Chiến lược đặt ra mục tiêu cụ thể đến năm 2025, diện tích nhà ở bình quân đầu người khu vực thành thị đạt 28 m2 sàn/người, khu vực nông thôn đạt 26 m2 sàn/người.
Đến năm 2030, phấn đấu nâng tỷ lệ nhà kiên cố cả nước lên 85-90%, trong đó khu vực thành thị đạt 100% và khu vực nông thôn đạt 75-80%. 90% nhà ở trên toàn quốc có hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước thải đồng bộ và được kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực.
- Sốt đất từ Bắc đến Nam
Năm 2021, thị trường đón cơn sốt đất nền ngay từ những tháng đầu năm tại một số địa phương, kể cả những địa phương đã có thông tin quy hoạch và những thị trường mới nổi. Từ Hà Nội, TP HCM cho đến các tỉnh như Quảng Ninh, Bắc Giang, Thanh Hóa, Nghệ An, Bình Phước … đều liên tục chứng kiến giá đất nền tăng chóng mặt, thậm chí có nơi tăng giá gấp đôi chỉ sau 3 tháng.
Cơn sốt đất chỉ lắng xuống khi các bộ, ngành, địa phương vào cuộc và các hạn chế xã hội được áp đặt để đối phó với đại dịch. Từ cuối quý III đến nay, tình trạng sốt đất có dấu hiệu tái diễn tại một số địa phương như Hà Nội, Bắc Giang, Quảng Trị, Hà Tĩnh, Thủ Thiêm (TP HCM) … Trước thông tin này, chính quyền nhiều địa phương đã lên tiếng khuyến cáo người dân cẩn thận để không rơi vào bẫy sốt đất ảo.
Hầu hết các cơn sốt đất xảy ra trong thời gian ngắn là do sự can thiệp của chính quyền hoặc do đặc điểm của sốt đất theo quy hoạch. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, khi cơn sốt qua đi, đất nông nghiệp bị bỏ hoang, không đưa vào sử dụng. Chưa kể, sau cơn sốt đất, nhiều người thu nhập thấp và trung bình mất cơ hội an cư, lạc nghiệp vì mặt bằng giá đất lên quá cao.
Ông Mai Văn Phấn, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai thẳng thắn thừa nhận, từ cơn sốt đất vừa qua, đã có bài học kinh nghiệm trong công tác quản lý thị trường bất động sản.
Song song với cơn sốt đất nền trên toàn quốc, năm 2021 là năm số lượng nhà đầu tư bất động sản mới (F0) tăng cao. Chưa có số liệu thống kê chính thức về lượng F0 tham gia thị trường, nhưng theo các đơn vị nghiên cứu, lực lượng này khiến thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn bao giờ hết.
- Giá chung cư lập kỷ lục mới
Cùng với xu hướng không ngừng tăng của giá đất và vật liệu xây dựng, giá căn hộ chung cư cũng tăng mạnh trong năm qua. Một số nguyên nhân khác ảnh hưởng đến giá bán các sản phẩm này được cho là do nguồn cung khan hiếm và xuất hiện nhiều xu hướng mới của người dân trong mùa dịch bệnh.
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE, giá căn hộ, bao gồm cả dự án mới và căn hộ đã qua sử dụng đều tăng 10-14% so với năm 2020.
Báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn cho thấy, năm 2021, giá bán căn hộ trung bình tại Hà Nội và TP HCM lần lượt đạt 34 và 36 triệu đồng/m2. Trong khi đó, năm 2020, con số này là 32 và 34 triệu đồng/m2.
Bên cạnh xu hướng tăng giá theo mặt bằng chung của thị trường, giá căn hộ chung cư năm qua cũng xác lập những kỷ lục mới đáng chú ý. Hồi giữa năm, một đại gia bất động sản đã tổ chức sự kiện mở bán dự án với giá khởi điểm lên tới 4.320 USD/m2, gây chấn động thị trường. Sau đó, dư luận tiếp tục xôn xao trước thông tin dự án tại vị trí đất vàng 22-24 Hàng Bài được rao bán với giá dự kiến khoảng 570-700 triệu đồng/m2.
- Nhà phố cho thuê tụt giá thảm hại
Đợt dịch Covid-19 lần thứ 4 đã tác động rất lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt là nhà phố, mặt bằng cho thuê. Đây là một trong những phân khúc bị ảnh hưởng năng nề nhất, kể cả đối với những nơi vốn được cho là “đất vàng”, hái ra tiền trước đại dịch.
Theo khảo sát, giá thuê nhà phố mặt tiền và giá thuê phòng trọ đều giảm trung bình 20-30% so với quý đầu năm 2021, nhiều nơi còn giảm tới 50% để hỗ trợ khách thuê. Giá thuê sụt giảm kéo theo làn sóng trả mặt bằng hàng loạt và chưa có dấu hiệu dừng lại trước những diễn biến khó lường của dịch bệnh.
Theo các chuyên gia, tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhiều khả năng sẽ tiếp tục điều chỉnh sâu trong thời gian tới nếu tình hình dịch bệnh kéo dài.
- Doanh nghiệp bất động sản, nhà thầu xây dựng gặp khủng hoảng
Báo cáo quý III của Bộ Xây dựng cho biết, do ảnh hưởng của dịch bệnh, các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản chịu nhiều tác động tiêu cực. Đối với các sàn giao dịch, có tới 28% đơn vị đứng trước nguy cơ giải thể, phá sản, 32% gặp khó khăn trong duy trì hoạt động và 40% doanh nghiệp còn khả năng chống đỡ nhưng không cao. Cũng trong quý III, hơn 80% sàn giao dịch không có doanh thu hoặc doanh thu rất thấp, quỹ lương ngày càng cạn kiệt khiến họ buộc phải cắt giảm nhân sự hoặc cho nghỉ không lương.
Theo thống kê do Bộ Kế hoạch và Đầu tư công bố, 3 quý đầu năm trong lĩnh vực xây dựng, số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh là 6.171 (chiếm 13,7%). số lượng doanh nghiệp xây dựng chờ giải thể là 4.091 (chiếm 12,6%). Tuy nhiên, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới trong 9 tháng cũng tăng 11,5% so với cùng kỳ.
Một khó khăn nữa mà doanh nghiệp bất động sản và nhà thầu phải đối mặt là cơn bão giá vật liệu xây dựng. Theo Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, do ảnh hưởng của dịch bệnh và giá thép tăng 35-40% – kéo giá các vật liệu khác tăng theo, giá thành tổng thể công trình tăng 10%.
- Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bùng nổ
Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, trong năm 2021, khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt gần 600.000 tỷ đồng, chủ yếu là phát hành riêng lẻ. Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản chiếm hơn 1/3 tổng lượng phát hành.
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong năm qua nóng lên do nhiều doanh nghiệp bất động sản không đủ điều kiện vay vốn đã chuyển sang phát hành trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất rất hấp dẫn, từ 8-13%/năm. Đáng chú ý, 29% trái phiếu phát hành không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu.
Theo các chuyên gia, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là phát hành trái phiếu doanh nghiệp không có tài sản bảo đảm có dấu hiệu tăng trưởng nhanh và nóng. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro, với bằng chứng là vụ vỡ nợ của tập đoàn bất động sản hàng đầu Trung Quốc Evergrande.
Đầu tháng 12, Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài chính thanh tra, kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành và sử dụng vốn thu được từ trái phiếu. Trong đó, đặc biệt chú trọng đến việc phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản và các tổ chức tín dụng liên quan đến doanh nghiệp bất động sản.
- Thị trường M&A bất động sản tăng mạnh
2021 là một năm sôi động của thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản với hàng loạt thương vụ giá trị từ Vingroup, NovaGroup, Gamuda …
Theo thống kê của KPMG, trong 10 tháng đầu năm 2021, bất chấp những khó khăn do đại dịch Covid-19 gây ra, quy mô thị trường M&A Việt Nam vẫn đạt 8,8 tỷ USD, tăng 18% so với cùng kỳ năm 2020. Trong đó, 58% tổng giá trị của các giao dịch này đến từ lĩnh vực hàng tiêu dùng thiết yếu, bất động sản và tài chính.
Trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm ngay cả trước thời điểm Covid-19, JLL dự báo cuộc đua giành quỹ đất từ các nhà phát triển tiếp tục sôi động và điều này sẽ làm thay đổi bộ mặt thị trường nhà ở trong 5 năm tới.
- Ban hành các quy định mới về bất đông sản
Năm 2021, nhiều chính sách, luật mới có hiệu lực, góp phần bình ổn thị trường bất động sản.
Từ ngày 1/1/2021, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và Luật Đầu tư sửa đổi có hiệu lực. Qua đó, nhiều vấn đề liên quan đến quy định miễn giấy phép xây dựng được cụ thể hóa. Các nút thắt về thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án đầu tư kinh doanh cũng được tháo gỡ.
Cũng từ ngày 1/1/2021, Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực, trong đó siết chặt quy định về điều kiện phân lô bán nền dự án nhà ở.
Từ ngày 1/9, nhiều chính sách liên quan đến nhà ở có hiệu lực. Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó có nhiều điểm mới liên quan đến sổ đỏ.
Nghị định 69/2021/NĐ-CP quy định chi tiết việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc diện quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở. Những điểm mới của Nghị định được kỳ vọng sẽ giải quyết cơ bản những vướng mắc trong thời gian qua, giúp việc cải tạo chung cư cũ thoát khỏi tình trạng chậm tiến độ do các rào cản chính sách.
Ngoài ra, Bộ Xây dựng cho biết, nhiều chính sách đang được các cơ quan chức năng đẩy mạnh nhằm tháo gỡ những nút thắt về pháp lý. Đây sẽ là một tin vui cho cả người bán và người mua khi hàng loạt nút thắt được cởi trói và hàng trăm dự án được tháo gỡ.
- Phiên đấu giá chấn động ở Thủ Thiêm
Ngày 10/12/2021, TP HCM tổ chức đấu giá 4 khu đất hơn 30.000 m2 tại Khu chức năng số 3, khu dân cư phía Bắc, khu đô thị mới Thủ Thiêm. Trong đó, một lô đất được đẩy lên mức giá không tưởng, gây chấn động thị trường bất động sản.
Lô đất 3-12 được Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Ngôi Sao Việt thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng, tức mỗi m2 chạm ngưỡng 2,4 tỷ đồng, gấp 8 lần giá khởi điểm. Đây cũng là mức giá đất cao nhất từng ghi nhận ở Việt Nam, thậm chí còn cao hơn cả những trung tâm tài chính đắt đỏ nhất thế giới như Tokyo, Hong Kong, Singapore hay New York.
Nhiều người cho rằng phiên đấu giá này sẽ thúc đẩy giá hầu hết các loại hình bất động sản xung quanh Thủ Thiêm, thậm chí có thể lan sang các khu vực quanh Thủ Thiêm hoặc vùng ven TP HCM sau đó. Cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản cũng tăng mạnh sau sự kiện này.
Cuối tháng 12, Thủ tướng có công điện yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố rà soát việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn, đảm bảo công khai, minh bạch theo đúng quy định của pháp luật; kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật trong đấu giá đất, ngăn chặn các hành vi lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi.
Đầu năm 2022, Tập đoàn Tân Hoàng Minh xin bỏ cọc lô đất trên, chịu mất khoản tiền cọc trị giá 600 tỷ đồng.
