Giá nhà tại Việt Nam liên tục tăng trong năm 2022, khi nguồn cung mới thấp vì tín dụng thắt chặt và các quy định về bất động sản còn chồng chéo. Tuy nhiên, với việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tăng lãi suất hai lần trong tháng 9 và 10, nhu cầu mua nhà đang suy yếu. Liệu giá nhà sắp giảm mạnh?
Giá nhà tại Việt Nam tiếp tục tăng trong năm nay.
Những cuộc khủng hoảng giá bất động sản trên thế giới
Giá nhà biến động theo thời gian. Khi nhu cầu tăng nhanh, giá nhà có thể bị đẩy lên lên cao hơn nhiều so với giá trị thật, tạo ra bong bóng. Nếu các nhà phát triển tiếp tục xây nhà mới sau khi doanh số bán hàng và nhu cầu giảm sút, bong bóng có thể vỡ, dẫn đến giá nhà sụp đổ.
Một trong những yếu tố thúc đẩy nhu cầu mua nhà là lãi suất thấp. Khi đó, mọi người sẽ tăng cường tìm mua nhà để đầu cơ thay vì chỉ để ở.
Nhưng khi ngân hàng trung ương tăng lãi suất, lãi suất vay mua nhà cũng tăng theo, khiến chi phí mua nhà cao hơn và khách mua nhà ít hơn. Trong khi đó, những người đang thế chấp nhà có thể vỡ nợ khi lãi suất tăng, đưa thêm nhà vào nguồn cung thị trường.
Một ví dụ nổi tiếng về bong bóng nhà ở là những gì xảy ra ở Mỹ trong thập niên 2000. Năm 2001, để đối phó với cuộc suy thoái kinh tế do vỡ bong bóng dotcom (quanh giá cổ phiếu của các công ty Internet), Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) hạ lãi suất chuẩn 11 lần, từ 6,5% xuống còn 1,75%.
Với lãi suất thấp, nhu cầu mua nhà tăng vọt, đẩy giá nhà lên mức đỉnh vào đầu năm 2006. Trong đó, có đến 28% số nhà được mua chỉ để đầu cơ, theo dữ liệu năm 2005.
Sau đó, Fed lại tăng lãi suất trong 17 cuộc họp liên tiếp lên mức 6,25% để làm “chậm lại” nền kinh tế được cho là tăng trưởng quá nóng. Điều này khiến nhiều người vay mua nhà không thể thanh toán được các khoản nợ thế chấp, bị phát mãi và khiến thị trường tràn ngập nguồn cung. Điều đó khiến bong bóng bị vỡ và phải đến năm 2011, giá nhà tại Mỹ mới tăng trở lại.
Cuộc khủng hoảng nhà gây tác động dây chuyền lớn cho nền kinh tế toàn cầu. Giá nhà sụp đổ khiến giá chứng khoán liên quan đến nhà ở lao dốc, gây ra cuộc khủng hoảng thanh khoản trong hệ thống tài chính. Từ năm 2007-2009, kinh tế Mỹ và thế giới rơi vào cuộc suy thoái nghiêm trọng nhất kể từ thập niên 1930.
Nhật Bản cũng từng trải qua bong bóng giá nhà lớn vào cuối thập niên 1980. Trong nhiều năm trước đó, Ngân hàng Trung ương Nhật Bản thực hiện chính sách tiền tệ nới lỏng để giữ giá đồng yen thấp và thúc đẩy xuất khẩu – huyết mạch của nền kinh tế đất nước. Điều này thúc đẩy hoạt động đầu cơ vào các tài sản bao gồm bất động sản và nhà ở.
Bong bóng bắt đầu vỡ từ năm 1989, khi Ngân hàng Trung ương Nhật Bản bắt đầu tăng lãi suất. giá tài sản sụp đổ khá nhanh chóng, nền kinh tế Nhật Bản tiếp tục suy giảm trong hơn một thập kỷ sau đó.
Trung Quốc hiện đối mặt với một cuộc khủng hoảng giá nhà. Giá nhà ở nước này tăng mạnh trong hai thập kỷ gần đây. Tuy nhiên, chính quyền Trung Quốc trong nỗ lực kiềm chế mức độ vay nợ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản đưa ra quy định “ba lằn ranh đỏ” vào năm 2020. Sau đó, Bắc Kinh cũng đưa ra loạt quy định về giới hạn cho vay thế chấp, trần giá thuê nhà… nhằm giữ cho giá nhà ở mức “chấp nhận được”.
Những động thái này gây ra khủng hoảng thanh khoản với các doanh nghiệp phát triển bất động sản Trung Quốc, bao gồm tập đoàn Evergrande. Giá nhà ở nước này vào tháng 10 rơi với tốc độ nhanh nhất trong 7 năm, đánh dấu tháng giảm thứ 6 liên tiếp.
Giá nhà không ngừng tăng ở Việt Nam
Theo JLL, chỉ số giá nhà ở TP HCM tăng lên mức trung bình 2.889 USD/m2 vào năm 2019 từ mức 1.620 USD vào năm 2018. Năm 2020, giá nhà giảm mạnh do đại dịch Covid-19 hạn chế đi lại và hoạt động kinh tế, trong đó có lĩnh vực xây dựng.
Tổng số căn hộ mở bán mới tại TP HCM giảm 50% trong năm 2020 xuống còn 14.700 căn hộ, chủ yếu do các vấn đề pháp lý chưa được giải quyết, theo Báo cáo Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam quý 4/2020 của JLL.
Giá nhà mới mở bán còn gọi là giá thị trường sơ cấp giảm 14,3% xuống còn 2.475 USD/m2 so với cùng kỳ năm trước.
Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới từ năm 2019-2020 giảm một nửa xuống còn 15.400 căn. Tuy nhiên, giá thị trường sơ cấp tăng 2,8% lên 1.531 USD/m2 do lãi suất ngân hàng giảm khiến nhu cầu mua nhà cao hơn.
Thị trường nhà phục hồi trong năm 2021 khi xây dựng và hoạt động kinh tế dần trở lại. Thị trường ghi nhận 18.000 căn hộ mới bổ sung vào nguồn cung, với giá thị trường sơ cấp tăng 10,6% lên 2.732 USD/m2.
“Việc nối lại hoạt động xây dựng giúp nhiều chủ đầu tư hoàn thành phần móng, cột mốc quan trọng để các chủ đầu tư xin giấy phép bán dự án, nhờ đó dẫn đến lượng mở bán tăng đột biến trong quý 4/2021”, báo cáo cho biết.
Dữ liệu từ nhiều công ty nghiên cứu cho thấy giá nhà tiếp tục tăng trong ba quý đầu năm 2022 vì nhu cầu tốt và nguồn cung chậm lại trong bối cảnh các vấn đề về giấy phép kéo dài và khả năng tiếp cận tín dụng hạn chế. Theo báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 3/2022 của JLL, giá căn hộ sơ cấp ở mức 3.412 USD/m2, tăng 27,2% so với cùng kỳ. Tại Hà Nội, giá căn hộ ở mức 1.902 USD/m2, tăng 12,14% so với cùng kỳ.
Báo cáo từ Cushman & Wakefield cho thấy giá căn hộ tăng 1% trong quý 3/2022 lên 2.800 USD/m2 tại TP HCM. Có 4.100 căn hộ mới được bổ sung vào thị trường, giảm 56% so với quý trước nhưng tăng 146% so với cùng kỳ năm 2021. Kết quả này nâng tổng nguồn cung trên thị trường sơ cấp lên 7.100 căn.
Ở Hà Nội, giá căn hộ giảm còn 1.858 USD/m2. Nguồn cung căn hộ mở bán mới rơi xuống còn 3.000 căn, giảm 38% so với quý trước và 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Doanh số giảm xuống còn 4.600, thấp hơn 15% so với quý trước.
Nguyên nhân khiến giá nhà tăng
Các quy định chồng chéo kéo dài và khả năng tiếp cận tín dụng khó khăn là những yếu tố hạn chế khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở của các nhà phát triển trong nước, góp phần làm tăng giá.
Theo Bộ Xây dựng, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành tăng 34% so với cùng kỳ lên 4.123 căn trong quý 3/2022. Tuy nhiên, đây chỉ là một phần nhỏ so với số lượng đang xây dựng là 324.511 căn trong quý. Có 36 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới, tương đương với 24.324 căn trong quý 3/2022.
“Số liệu cho thấy nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý 3/2022 vẫn chưa được cải thiện, nguồn cung về nhà ở từ các dự án mới được bổ sung không nhiều, nguồn cung nhà ở mới trong quý chủ yếu vẫn đến từ những dự án được triển khai và đang được mở bán”, Bộ Xây dựng cho biết.
Luật chồng chéo về nhà đất hạn chế khả năng cung cấp cho thị trường của các nhà phát triển bất động sản.
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea), ba bộ luật chồng chéo gây khó khăn cho đầu tư vào thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản.
Các quy định của pháp luật về đất đai gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng, tính giá trị đất và đền bù. Những quy định chồng chéo và không rõ ràng làm hạn chế việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt đối với bất động sản du lịch như condotel.
Tháng 9, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thảo luận về Luật Đất đai sửa đổi. Quá trình sửa đổi nhằm giải quyết những vấn đề phát sinh từ việc sử dụng và quản lý đất đai.
Các nhà phát triển cũng gặp khó khăn trong việc tiếp cận với nguồn tín dụng ngân hàng để tài trợ cho dự án. NHNN yêu cầu hệ thống tín dụng tăng cường cho vay những lĩnh vực ưu tiên như nông nghiệp, công nghệ cao và doanh nghiệp vừa và nhỏ. Đồng thời, NHNN cũng kiểm soát chặt chẽ các khoản vay cho những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, bao gồm bất động sản.
NHNN nhận định rằng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro do các khoản vay thường được giải ngân với thời hạn dài và khối lượng lớn. Nhưng nguồn vốn mà các tổ chức tín dụng huy động thường là ngắn hạn. “Vì thế, nếu không tổ chức, điều tiết tốt sẽ đối diện với rủi ro thanh khoản”, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng nói vào ngày 3/11.
Liệu giá nhà có lao dốc?
Sau khi giữ nguyên chính sách lãi suất kể từ năm 2020, NHNN bắt đầu chu kỳ thắt chặt vào tháng 9 bằng cách tăng lãi suất thêm 100 điểm cơ bản (một điểm phần trăm) lên 5% vào tháng 9.
Việc này xảy ra khi Fed tăng lãi suất nhanh kể từ tháng ba để cố gắng kiềm chế lạm phát cao nhất trong 40 năm ở Mỹ. Tỷ giá USD tăng so với hầu hết đồng tiền khác, bao gồm cả VND. Tháng 10, NHNN thực hiện đợt tăng 100 điểm cơ bản tiếp theo, nâng lãi suất tái cấp vốn lên 6% và lãi suất tái chiết khấu lên 4,5%.
Việc NHNN tăng lãi suất gần đây được dự báo làm suy yếu nhu cầu mua nhà.
Với lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu, giới phân tích dự báo thị trường nhà gặp khó khăn trong thời gian tới, nhưng hầu hết đều không cho rằng giá nhà sẽ giảm mạnh.
Bộ Xây dựng dự báo giá căn hộ trung bình tại TP HCM có thể tăng với tốc độ hàng năm là 4%, đạt 62 triệu đồng (2.502 USD)/m2 vào năm 2024, từ mức 58 triệu đồng hiện nay.
Dù không đưa ra dự báo chi tiết về thị trường bất động sản Việt Nam, công ty tư vấn Savills cho biết: “Lãi suất tăng vào cuối quý 3/2022 và dòng tín dụng hạn chế sẽ là thách thức đối với các nhà phát triển bất động sản và người mua. Khả năng tăng thuế đối với chủ sở hữu bất động sản thứ hai có thể làm giảm đầu cơ và cho phép thị trường phục vụ những người mua nhà để ở”.
JLL dự báo nguồn cung căn hộ mới năm 2022 tại TP HCM và Hà Nội có thể giảm do các vấn đề pháp lý và bất ổn kinh tế vĩ mô. “Lãi suất tăng cũng sẽ khiến các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao bỏ đi, chỉ còn lại người mua nhà để ở và nhà đầu tư có khả năng tài chính mạnh. Vì các chính sách được đưa ra để tập trung vào duy trì sự ổn định của thị trường và nhu cầu đầu tư chậm lại, giá bán dự kiến tăng với tốc độ chậm hơn”, báo cáo viết.
“Đồng thời, nhu cầu có thể hạ nhiệt do nhiều người mua thận trọng theo dõi diễn biến lãi suất. Do đó, dự kiến các nhà phát triển tiếp tục tung ra nhiều ưu đãi hấp dẫn hơn để kích cầu thị trường”.
Công ty dự báo tổng nguồn cung căn hộ tại TP HCM là 17.700 căn trong năm 2022, so với 18.000 căn năm 2021. Tại Hà Nội, nguồn cung mới quý 4/2022 dự kiến ở mức 2.500 căn, thấp hơn quý 3/2022.
Một trong những đơn vị dự báo giá nhà giảm là công ty chứng khoán VNDirect. Trong báo cáo “Bất động sản dân cư – Mùa đông khắc nghiệt phía trước” mới công bố, VNDirect dự báo giá bán căn hộ sơ cấp ở Hà Nội giảm nhẹ 3-5%, trong khi ở TP HCM giảm 5-10% trong năm 2023. Cũng theo đơn vị này, giá sơ cấp nhà liền thổ xây sẵn giảm 10-15% trong quý 3/2022 so với quý trước.
