VNReport»Kinh tế»Bất động sản»Ba nguyên nhân dẫn đến tỉnh trạng Hà Nội không còn chung cư giá phải chăng

Ba nguyên nhân dẫn đến tỉnh trạng Hà Nội không còn chung cư giá phải chăng

15:57 - 26/11/2024

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra 3 nguyên nhân cho tình trạng này: lợi nhuận phát triển nhà ở bình dân thấp, rào cản thủ tục pháp lý và các dự án cao cấp vẫn có thanh khoản tốt.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), từ năm 2023, những căn hộ chung cư có giá dưới 25 triệu đồng/m2 đã không còn xuất hiện tại Hà Nội và khó có khả năng quay lại. Ngược lại, phân khúc cao cấp ngày càng chiếm ưu thế. Trong 9 tháng qua, 80% số căn hộ được mở bán tại Hà Nội có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.

Trước khi xảy ra tình trạng này, tỷ lệ căn hộ bình dân trong tổng số căn hộ mở bán tại Hà Nội đã giảm từ 35% vào năm 2018 xuống chỉ còn 12% vào năm 2020, sau đó tiếp tục giảm mạnh vào năm 2021 và 2022 về khoảng 4%.

Căn hộ bình dân tại Hà Nội đã biến mất sau khi chiếm tỷ lệ 35% trong tổng số căn hộ mở bán vào năm 2018.

Căn hộ bình dân tại Hà Nội đã biến mất sau khi chiếm tỷ lệ 35% trong tổng số căn hộ mở bán vào năm 2018.

Theo VARS, có ba nguyên nhân chính giải thích cho hiện tượng này.

Thứ nhất, các nhà đầu tư và phát triển dự án không mặn mà với phân khúc nhà ở bình dân vì lợi nhuận thấp hơn so với phân khúc cao cấp. Để phát triển căn hộ giá rẻ, các doanh nghiệp phải tối ưu hóa nhiều chi phí, từ đất đai đến xây dựng và vận hành. Với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, việc tồn đọng vốn 1-2 năm hoặc bán chậm có thể gây thiệt hại cho các nhà phát triển.

Thứ hai, dù Chính phủ đã có nhiều chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ, nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch vẫn là rào cản lớn. Quy trình cấp phép phức tạp và kéo dài, cùng với việc quỹ đất ngày càng hạn chế, khiến các nhà phát triển phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào phân khúc này. Chính sách hỗ trợ tín dụng cũng chưa được triển khai đồng bộ, khiến người có thu nhập thấp gặp khó khăn khi tiếp cận các gói vay ưu đãi.

Thứ ba, giá căn hộ chung cư khó giảm trong thời gian tới vì các dự án cao cấp vẫn có lợi nhuận cao và thanh khoản tốt. Một số dự án có tỷ lệ hấp thụ lên tới 99% khi mở bán. Xu hướng này được thúc đẩy bởi sự gia tăng của nhóm khách hàng thu nhập cao và dòng tiền từ người nước ngoài và Việt kiều đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam nhờ các chính sách nới lỏng về sở hữu nhà.

Dù có sự gia tăng trong nhóm khách hàng sẵn sàng chi tiêu cao, đa số người dân Hà Nội vẫn chỉ có mức thu nhập đủ sống. Theo báo cáo mới nhất của Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội trong năm 2023 chỉ đạt 6,869 triệu đồng/tháng. So với giá nhà hiện tại, nhiều người dân, đặc biệt là công chức, vẫn khó có khả năng mua nhà.

Để giải quyết vấn đề mất cân đối cung cầu, VARS đề xuất Nhà nước cần nghiên cứu và triển khai các chính sách hỗ trợ các chủ đầu tư phát triển căn hộ thương mại giá rẻ, như miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp hoặc tăng mật độ xây dựng cho các dự án này.

Ngoài ra, VARS cũng khuyến nghị Nhà nước đẩy mạnh các dự án hợp tác công tư để xây dựng nhà ở giá rẻ, với sự hỗ trợ về đất đai và pháp lý từ Nhà nước. Cùng với đó, cần thành lập quỹ hỗ trợ phát triển căn hộ giá rẻ, xây dựng chính sách hạn chế đầu cơ và xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu thị trường.