Điều gì đã xảy ra ở dự án thành phố viễn tưởng giữa sa mạc của Ả Rập Xê Út?

Các giám đốc của Neom che giấu thái tử về những thách thức của các kế hoạch phi thực tế của ông, bao gồm cả việc thao túng dữ liệu tài chính, theo một báo cáo kiểm toán nội bộ.

Đây đáng ra là bữa tiệc ra mắt cho một Ả Rập Xê Út mới.

Người nổi tiếng tụ tập trên một hòn đảo đầy cát ở Biển Đỏ, nơi có rất nhiều khách sạn sang trọng. Những siêu du thuyền trôi gần đó khi Alicia Keys biểu diễn cho các doanh nhân bay đến từ London và New York. Đèn pha rọi sáng bầu trời đêm.

Sự kiện diễn ra hồi tháng 10 năm ngoái là lễ khai trương xa hoa giai đoạn đầu của Neom – một đô thị được quy hoạch với công nghệ tiên tiến và kiến trúc viễn tưởng, là nền tảng cho kế hoạch chuyển hướng nền kinh tế của Ả Rập Xê Út khỏi dầu mỏ.

Sự thật về dự án này ít quyến rũ hơn nhiều.

Một dự án thấp tầng, tương đối đơn giản – đảo Sindalah – đã chậm tiến độ hơn 3 năm và đang tiến đến tiêu tốn gần 4 tỷ USD, gấp 3 lần ngân sách ban đầu. Các khách sạn vẫn chưa hoàn thành, gió lớn làm gián đoạn phà và sân golf, và phần lớn công trình vẫn đang xây dựng.

Thái tử Ả Rập Xê Út Mohammed bin Salman – người khởi xướng Neom – bất ngờ không xuất hiện. Các tài liệu của ban giám đốc Neom cho thấy bữa tiệc tốn ít nhất 45 triệu USD. Nhiều nhân viên Neom xem sự vắng mặt của ông là dấu hiệu của sự không tán thành.

Vài tuần sau, tổng giám đốc của Neom trong 6 năm – người từng được thái tử sủng ái – rời dự án và một nhóm giám đốc mới được bổ nhiệm để xoay chuyển tình hình.

Nadhmi al-Nasr đã rời vị trí tổng giám đốc của Neom vào năm ngoái. Ảnh: Fayez Nureldine/Agence France-Presse/Getty Images.

Sau khi chi hơn 50 tỷ USD, giấc mơ lấy cảm hứng từ khoa học viễn tưởng của thái tử –khu trượt tuyết trên núi khô cằn, một khu thương mại nổi và Line – cặp tòa nhà chọc trời dài 107 km, cao 500 m sẽ là trung tâm của Neom – đã va chạm với thực tế.

Chi phí tăng vọt, chậm tiến độ khắp nơi và quyết định cắt giảm giai đoạn đầu của Neom vào năm ngoái đe dọa sẽ khiến thành phố không có đủ dân cư cần thiết để biến thành một trung tâm kinh doanh hiện đại.

Đằng sau những vấn đề của Neom là sự ảo tưởng của thái tử khi ông thúc đẩy những kế hoạch phi thực tế, kết hợp với việc các giám đốc che giấu ông về mức độ khó khăn và chi phí dự án, theo các cựu nhân viên và bản kiểm toán nội bộ 100 trang được trình lên ban giám đốc năm ngoái đã được xem xét bởi Wall Street Journal.

Báo cáo kiểm toán – được dán nhãn là “bản thảo cuối cùng” – phát hiện ra rằng các giám đốc – đôi khi với sự hỗ trợ của cố vấn lâu năm của dự án, McKinsey & Co. – đã đưa những giả định lạc quan không thực tế vào kế hoạch kinh doanh của Neom để biện minh cho ước tính chi phí cao hơn. Cuộc kiểm toán đã tìm thấy “bằng chứng về việc thao túng tài chính có chủ ý” của “một số thành viên ban quản lý”.

Trong một dấu hiệu cho thấy tham vọng khổng lồ của dự án, một dự thảo báo cáo ban giám đốc từ mùa hè năm ngoái ước tính chi tiêu vốn cần thiết để xây dựng Neom đến “trạng thái cuối cùng” vào năm 2080 là 8,8 nghìn tỷ USD – gấp hơn 25 lần ngân sách hàng năm của Ả Rập Xê Út – và 370 tỷ USD cho giai đoạn đầu tiên vào năm 2035. Nhà nước Ả Rập Xê Út đang tài trợ phần lớn chi phí ban đầu của Neom, mặc dù các quan chức hy vọng sẽ thu hút thêm nhà đầu tư tư nhân.

Ảnh vệ tinh chụp địa điểm quy hoạch cho 2,5 km đầu tiên của Line tại Neom, vào năm 2021 và 2024: Maxar Technologies.

Một phát ngôn viên của Neom cho biết Wall Street Journal đã “diễn giải không đúng” và trình bày sai các số liệu, và từ chối cung cấp thêm thông tin chi tiết.

Bà cho biết Neom “ủng hộ sự xuất sắc, tính chuyên nghiệp, sự đa dạng và hành vi đạo đức” và có các chính sách yêu cầu nhân viên phải duy trì các giá trị đó. Bà cho biết “các ưu tiên của dự án vẫn còn nguyên vẹn và dự án vẫn đi đúng hướng, cho thấy tiến độ thật”, bổ sung rằng việc điều chỉnh tiến độ và chi phí là thông lệ chung đối với các dự án lớn.

Chính phủ Ả Rập Xê Út không trả lời các câu hỏi về Neom hoặc sự tham gia của thái tử vào dự án.

Một phát ngôn viên của McKinsey cho biết công ty đảm bảo “tuân thủ các quy tắc quản lý thương mại quốc tế”. Ông cho biết bất kỳ tuyên bố nào cho rằng công ty “có liên quan đến việc thao túng báo cáo tài chính đều là sai sự thật”.

Giới chức Ả Rập Xê Út đã bắt đầu nói rằng Neom là khoản đầu tư qua nhiều thế hệ sẽ đơm hoa kết trái trong những thập kỷ tới, và dừng mô tả nó là một động lực kinh tế bắt đầu từ năm 2030. Họ từ lâu đã tuyên bố kế hoạch kinh tế của mình – Tầm nhìn 2030 – gồm nhiều mục tiêu đầy tham vọng, và chỉ cần hoàn thành một phần cũng là thành công.

Các phần khác trong kế hoạch kinh tế của thái tử đã làm thay đổi đất nước. Hàng triệu phụ nữ đã tham gia lực lượng lao động. Khu vực tư nhân đã phát triển để đóng góp gần một nửa tổng sản phẩm quốc nội, theo Quỹ Tiền Tệ Quốc tế. Các siêu dự án nhỏ hơn ở Riyadh đã đạt tiến triển nhanh hơn và rõ ràng hơn.

Nhưng Neom là trung tâm của kế hoạch. Ra mắt năm 2017, tầm nhìn của thái tử là tạo ra một trung tâm quốc tế với ít hạn chế về xã hội và pháp lý hơn so với phần còn lại của đất nước.

Neom là trọng tâm của tương lai mà Thái tử Mohammed bin Salman nhắm đến cho vương quốc. Ảnh: Christopher Neundorf/Shutterstock.

Thái tử đã so sánh dự án này với kim tự tháp Ai Cập. Ông cho biết nó sẽ đánh dấu một “cuộc cách mạng nền văn minh” và có thể chứa 9 triệu người vào năm 2045.

Thái tử chủ trì ban giám đốc của Neom và các ban phụ của tất cả các dự án trong đó, và các lựa chọn về kiến trúc thường phải được thông qua ông. Hâm mộ trò chơi điện tử và phim khoa học viễn tưởng, thái tử đã thúc đẩy ý tưởng về kiến trúc “không trọng lực” trông giống như thách thức các quy luật vật lý, một số cựu nhân viên cho biết.

Một công trình được gọi là đèn chùm – về cơ bản là một tòa nhà kính rỗng cao hơn 30 tầng – được quy hoạch treo ngược từ một cây cầu thép khổng lồ ở Line. Nó được thiết kế bởi nhà thiết kế phim Marvel, Olivier Pron. Ông được thuê vì các nhân viên biết rằng hoàng tử thích phim của ông, theo một số cựu nhân viên.

Các giám đốc của Neom quy hoạch xây 16 km của Line vào năm 2030. Điều này tương đương với việc xây dựng tất cả các tòa nhà văn phòng ở trung tâm New York 3 lần trong một thập kỷ. Nó đòi hỏi một phần đáng kể thép và kính cửa sổ mà thế giới sản xuất.

Chi phí cũng rất thách thức. Công trường xây dựng xa xôi hầu như không có nhân công, không có cảng lớn, ít đường và thiếu điện. Thiết kế bao gồm một công viên giải trí xây ở độ cao 300 m và nhà hát treo lơ lửng giữa các tòa tháp song song.

Họ hợp lý hóa các con số trên giấy tờ bằng cách nói rằng chi phí xây trung bình một m² của Line sẽ thấp hơn so với các tòa nhà chọc trời ở Riyadh, một số cựu nhân viên cho biết. Các nhà quy hoạch giả định rằng quy mô kinh tế sẽ làm giảm giá thành.

Các cựu quản lý và giám đốc tại Neom cho biết họ thường xem các dự báo là hoàn toàn không thực tế. Một số người từ chối ký tài liệu bảo lãnh cho những lịch trình và mục tiêu quá tham vọng. Bất chấp điều đó, những kế hoạch vẫn được thúc đẩy.

Kiến trúc sư ban đầu của Line – Thom Mayne của công ty Morphosis – muốn bày tỏ quan ngại với thái tử về chi phí cao của Line. Các giám đốc đã từ chối yêu cầu của ông, theo một cựu nhân viên.

Các nhà thầu những hạng mục ban đầu báo giá thầu cao. Để che giấu chi phí, một cách mà các giám đốc sử dụng là tăng những giả định về lợi nhuận, theo kiểm toán nội bộ và một số cựu nhân viên.

Thái tử khuyến khích Neom sử dụng một thước đo đầu tư thường dùng là tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR), về cơ bản là tỷ lệ lợi nhuận hàng năm so với quy mô khoản đầu tư. Ví dụ, nếu một khách sạn tốn 1 triệu USD để xây dựng và có giá trị 1,1 triệu USD một năm sau, thì IRR của nó là 10%.

Tại Trojena, dự án khu trượt tuyết, một đánh giá vào mùa thu năm 2023 cho thấy chi phí đã tăng vọt hơn 10 tỷ USD, theo một bản thuyết trình nội bộ mà Wall Street Journal xem xét. Điều đó khiến IRR giảm xuống còn 7%, thấp hơn mục tiêu của dự án là khoảng 9%.

Mô hình Trojena được giới thiệu tại một sự kiện ở Cannes, Pháp, vào năm ngoái. Ảnh: Sebastien Nogier/Shutterstock.

Để bù đắp khoảng cách, ước tính về giá thuê tại một địa điểm “cắm trại sang trọng” được điều chỉnh thành 704 USD một đêm, tăng từ 216 USD, theo bài thuyết trình. Một phòng “khách sạn cho người đi bộ đường dài sang trọng” được định giá là 1.866 USD một đêm, tăng từ 489 USD. Những thay đổi này đã giúp đẩy IRR lên 9,3%.

Cuộc kiểm toán cho biết Antoni Vives – người giám sát tầm nhìn chung tại Neom và sau đó điều hành Sindalah – đã biện minh cho việc tăng chi phí bằng các giả định doanh thu cao hơn, thay vì đánh giá lại rằng chi phí quá đắt. Trong một email trước một cuộc họp quan trọng, ông đã nói với các đồng nghiệp và các cố vấn McKinsey rằng “chúng ta không được chủ động đề cập đến chi phí”.

Sự bất đồng cũng bị dập tắt. Một giám đốc dự án Sindalah đã bị “loại bỏ sau khi họ phản đối ước tính chi phí”, báo cáo kiểm toán nội bộ phát hiện.

Một luật sư của Vives cho biết công việc tại Neom “được thực hiện với sự trung thực tuyệt đối và với tham vọng mà dự án đòi hỏi, bên cạnh lòng trung thành tuyệt đối với sự lãnh đạo của đất nước”.

McKinsey đã giúp tạo ra “các mô hình giúp cải thiện tính toán IRR”, báo cáo kiểm toán cho biết. Theo báo cáo kiểm toán, công ty này đã xác thực các dự báo tài chính cho Sindalah sau khi một cố vấn khác từ chối làm như vậy.

Các kiểm toán viên khuyến nghị điều tra thêm về xung đột lợi ích tiềm ẩn vì McKinsey vừa tham gia quy hoạch vừa tham gia xác thực các dự án.

Phí của McKinsey tại Neom đã lên tới 130 triệu USD chỉ trong một năm, theo những người biết về điều này.

Người phát ngôn của McKinsey cho biết công ty có “các giao thức nghiêm ngặt để ngăn ngừa xung đột lợi ích trong các cam kết của chúng tôi”. Ông nói thêm rằng McKinsey “không chịu trách nhiệm về báo cáo tài chính tích hợp của Sindalah”.

Người phát ngôn của Neom cho biết tổ chức đã “cải thiện các biện pháp kiểm soát và quản lý nội bộ, đặc biệt là xung quanh việc mua nguyên liệu và quản lý bên thứ ba”.

Một yếu tố chính thúc đẩy chi phí là chiều cao 500 m của Line. Những thách thức về kỹ thuật và xây dựng khiến các dự án siêu chọc trời khó có lợi nhuận ở bất kỳ đâu, chứ đừng nói đến sa mạc xa xôi. Đội ngũ nhân viên Neom liên tục thúc giục các giám đốc giảm chiều cao xuống khoảng 300 m để tiết kiệm chi phí.

Tại một cuộc họp ban giám đốc Neom vào mùa xuân năm ngoái, thái tử đã “làm rõ sự không phù hợp của việc giảm chiều cao” tòa tháp, biên bản cuộc họp cho thấy. Ông cho rằng nên tiết kiệm chi phí ở những nơi khác.

Chủ tịch quỹ đầu tư của đất nước – Yasir Al-Rumayyan – thay vào đó đề xuất sử dụng “công nghệ mới để giảm lực lượng lao động”.

Các quan chức đã đình chỉ việc đào hầm qua núi 30 km cho một tuyến đường sắt. Họ cũng trì hoãn giai đoạn đầu tiên của Line, vốn đã giảm xuống còn 2,5 km từ 16 km theo quy hoạch trước đó. Mục tiêu hiện tại là đến năm 2034, hoàn thành đoạn dài 800 m đầu tiên, có sân vận động ở mái để tổ chức các trận đấu World Cup.

Ảnh vệ tinh chụp Sindalah, hòn đảo nghỉ dưỡng sang trọng của Neom, được chụp vào tháng 11/2016 và tháng 12/2024.

“Chúng tôi sẽ bắt đầu xây theo chiều cao – hy vọng là – vào cuối năm nay”, Denis Hickey, chịu trách nhiệm giám sát quá trình phát triển của Line, cho biết tại Diễn đàn Kinh tế Thế giới ở Davos, Thụy Sĩ, vào tháng 1.

Tại Sindalah, khu nghỉ dưỡng trên đảo vẫn chưa hoàn thiện. Những người làm việc tại khu nghỉ dưỡng cho biết các nhân viên nhà hàng đọc sách để giết thời gian khi không có khách để phục vụ. Sân golf và các khách sạn – 4 tháng sau bữa tiệc khai trương – vẫn chưa mở cửa đón khách.

Theo: https://www.wsj.com/finance/saudi-arabia-neom-sindalah-15b9f25a?mod=hp_lead_pos7