Một video được quay ở thành phố Côn Minh, tây nam Trung Quốc, vào tháng 8 cho thấy quy mô bong bóng bất động sản của nước này. 15 khu chung cư cao tầng bị phá hủy bởi 85.000 vụ nổ có kiểm soát trong vòng chưa đầy 1 phút, khiến nhiều người chứng kiến hét lên trong kinh ngạc.
Các tòa nhà chưa hoàn thành, tạo nên khu phức hợp mang tên Sunshine City II, bị bỏ trống từ năm 2013 sau khi một chủ đầu tư hết tiền và một chủ đầu tư khác phát hiện có khiếm khuyết trong quá trình xây dựng. “Vết sẹo đô thị tồn tại gần 10 năm này cuối cùng đã có một bước tiến quan trọng để phục hồi”, một bài báo trên Nhật báo Côn Minh nhận xét.
Những “vết sẹo đô thị” như vậy phổ biến ở khắp Trung Quốc, nơi Evergrande – công ty bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới – đang phải đối mặt với một cuộc khủng hoảng thanh khoản có thể giết chết công ty. Cuộc khủng hoảng tại tập đoàn, từng được xếp hạng là cổ phiếu bất động sản giá trị nhất thế giới 2 năm trước, cho thấy tốc độ chóng mặt mà số phận của một công ty có thể thay đổi, cũng như lỗ hổng sâu sắc trong mô hình tăng trưởng của Trung Quốc.
Mặc dù rất được chú ý, Evergrande chỉ đơn thuần là triệu chứng của một vấn đề rộng lớn hơn nhiều. Lĩnh vực bất động sản, đóng góp 29% GDP của Trung Quốc, được xây dựng quá nhiều đến mức có nguy cơ trở thành lực cản cho tăng trưởng kinh tế Trung Quốc, thay vì là động lực – một vai trò mà ngành này đã nắm giữ trong nhiều năm.
Một dự án bất động sản bị bỏ hoang ở Thượng Hải.
Logan Wright, giám đốc công ty tư vấn Rhodium Group có trụ sở tại Hong Kong, cho biết có đủ bất động sản trống ở Trung Quốc để làm nơi ở cho hơn 90 triệu người, cao hơn dân số của 5 nước thuộc nhóm G7. Quy mô trung bình của một hộ gia đình ở Trung Quốc chỉ hơn 3 người. “Chúng tôi ước tính lượng nhà ở đang có nhưng chưa bán là khoảng 3 tỷ m2, đủ để chứa 30 triệu gia đình”, Wright giải thích.
Dư cung là một vấn đề trong vài năm gần đây. Điều thay đổi là năm ngoái, Trung Quốc quyết định vấn đề này đã trở nên nghiêm trọng đến mức họ cần phải giải quyết dứt điểm. Theo các nhà quan sát, Chủ tịch Tập Cận Bình cũng đã hết kiên nhẫn với sự dư thừa của lĩnh vực bất động sản. Bắc Kinh đưa ra “3 lằn ranh đỏ” để giảm mức nợ trong lĩnh vực này, mà Evergrande là nạn nhân lớn đầu tiên.
Dòng tiền tài trợ ròng cho các nhà phát triển bất động sản niêm yết của Trung Quốc. Đơn vị: tỷ Nhân dân tệ. Nguồn: Rhodium Group và FT.
Cuộc khủng hoảng này đặt ra một câu hỏi căn bản cho nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới: Liệu mô hình tăng trưởng dựa trên bất động sản của Trung Quốc – đầu tàu mạnh mẽ nhất của nền kinh tế toàn cầu – đã đến lúc kết thúc?
Câu trả lời là đúng, theo Leland Miller, giám đốc điều hành của China Beige Book, một công ty tư vấn phân tích nền kinh tế thông qua dữ liệu độc quyền. “Giới lãnh đạo ở Bắc Kinh lo lắng về sự tăng trưởng của Trung Quốc hơn bất kỳ ai ở phương Tây. Có một sự công nhận rằng chiến lược xây, xây nữa, xây mãi không còn có tác dụng nữa và đang trở nên nguy hiểm. Hiện tại, giới lãnh đạo có vẻ đang nghĩ rằng không thể đợi lâu hơn để thay đổi mô hình tăng trưởng”, Miller nói.
Ting Lu, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại ngân hàng đầu tư Nomura, nói rằng ông không dự báo tai ương của Evergrande có thể dẫn đến sự sụp đổ kinh tế. Nhưng ông tin rằng những nỗ lực của Bắc Kinh trong việc chuyển đổi từ mô hình tăng trưởng này sang mô hình tăng trưởng khác có thể làm giảm đáng kể mức tăng trưởng trong những năm tới. “Khó có khả năng có một điểm dừng đột ngột”, Lu nói. “Nhưng tôi nghĩ rằng tốc độ tăng trưởng tiềm năng [hàng năm] của Trung Quốc sẽ giảm xuống còn 4% hoặc thậm chí thấp hơn trong khoảng thời gian từ năm 2025 đến năm 2030”.
Một tổ hợp chung cư chưa hoàn thành của Evergrande ở Lạc Dương, tỉnh Hà Nam.
Wright nói rằng lĩnh vực bất động sản đang trở thành mối đe dọa đối với sự ổn định tài chính, kinh tế và xã hội – đã gây ra các cuộc biểu tình ở một số thành phố. “Rất khó để đưa ra một câu chuyện thuyết phục rằng tốc độ tăng trưởng tiềm năng của Trung Quốc sẽ vượt quá 4% trong thập kỷ tới”, Wright cho biết thêm.
Miller đồng tình với ý kiến trên. “Chúng tôi đang chuẩn bị cho một giai đoạn đầy biến động trong chính sách và tăng trưởng kinh tế”, ông nói. “Tôi sẽ không ngạc nhiên nếu một thập kỷ nữa tăng trưởng GDP chỉ là 1 hoặc 2%”.
Nếu những dự báo như vậy thành sự thật, thì “phép màu” tăng trưởng của Trung Quốc đang gặp nguy hiểm. Trong thập kỷ từ 2000 đến 2009, tăng trưởng GDP của Trung Quốc đạt trung bình 10,4%/năm. Tốc độ tăng trưởng đã giảm trong thập kỷ từ 2010 đến 2019, nhưng GDP hàng năm vẫn tăng trung bình 7,68%.
Dư nợ của các chính quyền địa phương Trung Quốc. Nguồn: Rhodium Group và FT.
Bất kỳ sự sụt giảm tăng trưởng nào cũng sẽ nhanh chóng cảm nhận được trên toàn thế giới. Theo một nghiên cứu của IMF, Trung Quốc từ lâu đã trở thành động lực lớn nhất của nền kinh tế toàn cầu, đóng góp 28% vào tăng trưởng GDP toàn thế giới từ 2013 đến 2018 – cao hơn gấp đôi so với Mỹ.
Jonas Goltermann tại Capital Economics, một công ty nghiên cứu, cho biết: “Ngay cả khi Trung Quốc tránh được một cuộc khủng hoảng mạnh và đột ngột… triển vọng trung hạn của nước này còn tồi tệ hơn nhiều so với nhận định chung”.
Vượt qua những “lằn ranh đỏ” của Tập Cận Bình
Những rủi ro bắt nguồn từ câu chuyện Evergrande bao gồm cả nguy cơ lan ra ngành tài chính – đặc biệt là trong thị trường trái phiếu USD ở nước ngoài – và viễn cảnh rằng lĩnh vực bất động sản đang suy giảm sẽ tấn công vào một số bộ phận quan trọng của nền kinh tế Trung Quốc.
Hậu quả từ cuộc khủng hoảng Evergrande đã là khá đáng kể. Giá cổ phiếu lao dốc làm giảm giá trị vốn hóa thị trường của công ty từ 41 tỷ USD năm ngoái xuống còn khoảng 3,7 tỷ USD. Và những lo ngại xung quanh khả năng sụp đổ của Evergrande đã khiến thị trường toàn cầu bán tháo. Khoảng 80.000 người ở Trung Quốc đang nắm giữ khoảng 40 tỷ Nhân dân tệ các sản phẩm quản lý tài sản của công ty. Họ đang hồi hộp chờ xem liệu Evergrande có thực hiện nghĩa vụ thanh toán hay không. Các trái chủ nước ngoài đang chuẩn bị cho một vụ vỡ nợ. Một lô trái phiếu phải sắp đến hạn trả lãi đang giao dịch ở mức khoảng 30% mệnh giá.
Ông Tập nói “nhà để ở, không phải để đầu cơ” vào tháng 10/2017.
Nhưng các tác động lâu dài tiềm ẩn bắt nguồn từ sự sụt giảm trên diện rộng của thị trường bất động sản Trung Quốc. Rõ ràng là lĩnh vực bất động sản đang ở trong tình trạng khó khăn, với doanh số bán hàng tại 52 thành phố lớn giảm 16% trong nửa đầu tháng 9 so với cùng kỳ năm ngoái. Trước đó, chỉ số này giảm 20% trong tháng 8, theo số liệu chính phủ.
Một xu hướng đáng lo hơn nữa đối với nền kinh tế và chính trị của Trung Quốc là sự sụp đổ trong hoạt động bán đất của các chính quyền địa phương, giảm 90% so với cùng kỳ năm ngoái trong 12 ngày đầu tháng 9. Việc bán đất tạo ra khoảng 1/3 doanh thu của các chính quyền địa phương, được sử dụng để trả nợ gốc và lãi cho khoản nợ khoảng 8,4 tỷ USD của những LFGV (phương tiện tài trợ chính quyền địa phương). LGFV hoạt động như một động lực đối với nền kinh tế: huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, sau đó được sử dụng để tài trợ cho những dự án cơ sở hạ tầng rộng lớn.
“Chúng tôi dự báo doanh thu bán đất sẽ trở nên tồi tệ hơn nhiều”, Lu nói.
Khả năng huy động tài chính để chi tiêu cho cơ sở hạ tầng ngày càng giảm của các chính quyền địa phương có khả năng làm giảm đáng kể tăng trưởng của Trung Quốc. Đầu tư tài sản cố định năm ngoái đạt tổng cộng 51,9 tỷ nhân dân tệ (8 tỷ USD), chiếm 43% GDP.
Tình hình nguy cấp đã thể hiện rõ trên thị trường trái phiếu USD ở nước ngoài, nơi đang giao dịch khoản nợ khoảng 221 tỷ USD do hàng trăm nhà phát triển bất động sản Trung Quốc huy động. Một phần đáng kể của thị trường hiện đang được định giá ở mức vỡ nợ. “16% thị trường đang giao dịch với lợi suất trên 30% và 11% thị trường đang giao dịch với lợi suất trên 50%”, Wright nói. Lợi suất trên 50% cho thấy nhiều khả năng sẽ xảy ra vỡ nợ, ông nói thêm.
Cuối cùng, số phận của những trái phiếu như vậy, và gần như tất cả những vấn đề khác khác từ tình trạng bất ổn của bất động sản Trung Quốc, phụ thuộc vào Bắc Kinh. Nhà nước Trung Quốc sở hữu gần như tất cả mọi tổ chức tài chính lớn của đất nước, có nghĩa là nếu Bắc Kinh ra lệnh cho họ cứu Evergrande hoặc các công ty bất động sản khác gặp khủng hoảng, họ sẽ tuân lệnh.
Ở một số thị trường nước ngoài, ý tưởng cho rằng cuộc khủng hoảng của Evergrande có thể báo trước một “khoảnh khắc Lehman” – gợi nhớ lại sự hỗn loạn sau việc sụp đổ của ngân hàng đầu tư Mỹ Lehman Brothers 13 năm trước – đã thu hút được sự chú ý. Nhưng với ảnh hưởng và lợi ích của Bắc Kinh, sự so sánh này không thật sự phù hợp.
Nhân viên an ninh bảo vệ cho văn phòng của Evergrande ở Thâm Quyến, tỉnh Quảng Đông.
He Wei, nhà phân tích tại Gavekal, một công ty nghiên cứu, cho biết: “Trừ khi các cơ quan quản lý của Trung Quốc quản lý sai tình hình một cách nghiêm trọng, thì một cuộc khủng hoảng mang tính hệ thống trong lĩnh vực tài chính của đất nước sẽ không xảy ra”
Thật vậy, nguyên nhân chính dẫn đến cuộc khủng hoảng của Evergrande và sự suy thoái trong toàn lĩnh vực bất động sản là chính Bắc Kinh. “3 lằn ranh đỏ” mà chính phủ Tập Cận Bình công bố năm ngoái quy định rằng các nhà phát triển bất động sản phải giữ mức nợ trong giới hạn hợp lý.
Cụ thể, tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản phải dưới 70%, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu phải dưới 100% và tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn tối thiểu là 100%. Vào tháng 6, Evergrande không đạt cả 3 chỉ số và do đó bị cấm huy động thêm nợ – gây ra cuộc khủng hoảng hiện tại.
Giá cổ phiếu Evergrande ở sàn giao dịch chứng khoán Hong Kong. Đơn vị: HKD. Nguồn: Refinitiv và FT.
“Sự thịnh vượng chung”
Nếu Bắc Kinh đúng là nguyên nhân chính gây ra tình trạng khó khăn của Evergrande, thì có thể lập luận rằng chính quyền có khả năng chấm dứt tình trạng suy thoái thị trường hiện tại bằng cách nới lỏng cho lĩnh vực bất động sản.
Nhưng những áp lực từ trong nền kinh tế đã thuyết phục các nhà hoạch định chính sách của Trung Quốc rằng bất động sản không còn có thể là động lực đáng tin cậy cho tăng trưởng kinh tế bền vững, theo các nhà phân tích. Điều này không chỉ bởi vì câu nói nổi tiếng của ông Tập là “nhà để ở, không phải để đầu cơ”, trong một bài phát biểu năm 2017.
Thứ nhất là, bức tranh về nhu cầu đã thay đổi hoàn toàn kể từ khi Bắc Kinh thúc đẩy cải cách thị trường tự do vào cuối những năm 1990, gây ra đợt bùng nổ bất động sản lớn nhất trong lịch sử nhân loại.
Dân số Trung Quốc hầu như không tăng. Vào năm 2020, chỉ có 12 triệu trẻ em được sinh ra, giảm so với 14,65 triệu một năm trước đó ở một quốc gia 1,4 tỷ dân. Xu hướng này có thể trở nên rõ rệt hơn trong thập kỷ tới khi số lượng phụ nữ trong độ tuổi sinh đẻ nhiều nhất – từ 22 đến 35 – giảm hơn 30%. Một số chuyên gia dự đoán rằng tỷ lệ sinh có thể giảm xuống dưới 10 triệu/năm, đẩy dân số Trung Quốc vào tình trạng suy giảm tuyệt đối và tiếp tục làm giảm nhu cầu về bất động sản.
Một tổ hợp nhà ở do Evergrande xây dựng ở Hoài An, tỉnh Giang Tô.
Houze Song, một nhà phân tích của viện nghiên cứu chính sách MacroPolo có trụ sở tại Chicago, nói rằng tình hình càng trở nên trầm trọng hơn do hiện tượng ” thành phố thu hẹp”. Sau khoảng 3 thập kỷ với hàng trăm triệu người rời bỏ nông thôn để đến định cư ở các thành phố, cuộc di cư lớn nhất trong lịch sử loài người giờ đã giảm xuống mức rất thấp.
Song cho biết khoảng 3/4 số thành phố ở Trung Quốc đang trong tình trạng suy giảm dân số. “Một thập kỷ nữa, ngay cả khi giả định rằng một số người sẽ rời đến các thành phố tăng trưởng, hơn 600 triệu công dân Trung Quốc vẫn sống trong những thành phố đang bị thu hẹp”.
Trung Quốc đang phải đối mặt với một quá trình chuyển đổi đầy rủi ro. Các nhà phân tích cho biết họ đang bắt đầu chuyển mô hình tăng trưởng từ việc phụ thuộc quá nhiều vào bất động sản sang những động cơ tăng trưởng khác như sản xuất công nghệ cao và triển khai công nghệ xanh.
Ở đây, động lực lại đến từ ông Tập. Một danh sách 8 ưu tiên được công bố sau cuộc họp quy hoạch kinh tế vào cuối năm 2020 không chỉ chỉ trích “sự mở rộng vốn một cách mất trật tự” – ám chỉ đầu cơ tài sản – mà còn ủng hộ sự đổi mới công nghệ và theo đuổi trung hòa carbon.
Các nhà phân tích nói rằng một quá trình chuyển đổi như vậy có thể mất vài năm mới đạt được. Nhưng rõ ràng là từ những phát biểu gần đây của ông Tập về việc Trung Quốc cần theo đuổi “sự thịnh vượng chung”, chủ tịch Trung Quốc rất nghiêm túc. Xu hướng bất động sản tăng vọt về giá trị ở những khu vực được săn đón trong khi vẫn còn thấp ở các khu vực khác được cho là nguyên nhân khiến khoảng cách bất bình đẳng giữa người giàu và người nghèo ngày càng gia tăng.
“Khẩu hiệu “thịnh vượng chung”… mở đường cho sự chuyển đổi trong mô hình tăng trưởng”, Leland Miller. “Nó làm rõ rằng sự sụt giảm trong tăng trưởng GDP không phải là một thất bại đối với Đảng Cộng sản Trung Quốc”.
Tuy nhiên, dân thường trên khắp Trung Quốc đang phải chịu đựng ảnh hưởng của đợt suy thoái thị trường bất động sản toàn quốc. Xu, 36 tuổi, sống ở thành phố Tín Dương ở miền trung đất nước và làm thư ký tại một nhà máy địa phương. Mẹ cô đã mua một sản phẩm đầu tư sinh lời cao từ Evergrande để giúp trang trải các hóa đơn y tế cho căn bệnh ung thư phổi giai đoạn cuối của bà.
Nhưng lợi nhuận 7,5% hứa hẹn từ khoản đầu tư, trị giá 200.000 Nhân dân tệ, đã không thành hiện thực. Thay vào đó, Evergrande từ chối thanh toán để bảo toàn tiền mặt nhằm ngăn chặn các khoản vỡ nợ lớn có thể xảy ra.
“Cha mẹ tôi đã đặt tất cả những gì họ có vào Evergrande”, Xu nói. “Đây không chỉ là một vấn đề kinh tế nữa,” cô nói thêm, “đây hoàn toàn là một vấn đề xã hội rất lớn. Sẽ có những hậu quả nghiêm trọng nếu vấn đề không được giải quyết đúng cách”.
Xu nói thêm: “Nếu tình hình sức khỏe của mẹ tôi xấu đi vì điều này, tôi sẽ không ngừng chiến đấu chống lại Evergrande”.
