VNReport»Kinh tế»Bất động sản»Khủng hoảng bất động sản có giúp giải quyết mất cân đối cung-cầu?

Khủng hoảng bất động sản có giúp giải quyết mất cân đối cung-cầu?

16:56 - 21/08/2023

Một số nhà phân tích hy vọng cuộc khủng hoảng bất động sản hiện tại có thể đưa giá nhà về mức hợp lý hơn.

Doanh số bất động sản giảm, các doanh nghiệp phát triển nhà ở trễ hạn thanh toán trái phiếu và triển vọng kinh tế kém đang tác động xấu đến nhu cầu và tâm lý của thị trường bất động sản.

Theo Nikkei Asia, vấn đề ở Việt Nam phần nào giống với cuộc khủng hoảng ở Trung Quốc, khi việc siết chặt quy định pháp lý làm gia tăng thách thức cho sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Giống như ở Trung Quốc, người mua nhà ở Việt Nam thường trả góp trước khi chủ đầu tư xây nhà xong, khiến họ gặp rủi ro nếu doanh nghiệp phá sản. Kể từ khi thị trường trái phiếu rung chuyển vào năm ngoái khi một số doanh nhân bị bắt vì cáo buộc vi phạm quy định về phát hành trái phiếu, các chủ đầu tư gặp khó khăn lớn trong việc tìm nguồn vốn cho các dự án.

Giá và nguồn cung nhà cao cấp mới ở TP HCM đang giảm.

Giá và nguồn cung nhà cao cấp mới ở TP HCM đang giảm.

Trần Tuấn Cường – Tổng giám đốc YouHomes, một nền tảng web dành cho các nhà môi giới – cho biết rủi ro với người mua có thể được giảm thiểu bằng cách tăng tính minh bạch trong ngành bất động sản. Ví dụ, một số chủ đầu tư đang nhận tiền đặt cọc trước khi họ có giấy phép.

“Các nhà phát triển tự tạo trò chơi của riêng mình”, ông nói, cho biết thêm rằng Việt Nam hy vọng sẽ tránh được cuộc khủng hoảng kéo dài bên kia biên giới. “Chúng tôi quan sát thị trường Trung Quốc. Nó cải thiện một chút nhưng [sau đó] lại bị gián đoạn”.

Theo công ty cung cấp dữ liệu tài chính FiinGroup, tỷ lệ vỡ nợ trái phiếu là 25% trong năm nay, chủ yếu trong lĩnh vực bất động sản. Chủ tịch FiinGroup Nguyễn Quang Thuân cho biết hiệu quả tín dụng đang “xấu đi, đặc biệt là với các nhà phát triển bất động sản nhà ở”.

Khó khăn hiện tại phần nào bắt nguồn từ cơn sốt đầu cơ bất động sản hạng sang khiến các chủ đầu tư tập trung vào thị trường cao cấp thay vì nhà ở giá phải chăng. “Đặc biệt với bất động sản nghỉ dưỡng, đó là một dạng bong bóng”, ông Cường nói. “Nguồn cung quá nhiều nên giới đầu cơ đổ xô vào phân khúc này”.

Có những dấu hiệu cho thấy bong bóng này đang xì hơi. Theo công ty dịch vụ bất động sản JLL, doanh số bán căn hộ tại TP HCM đã giảm 33% trong quý trước. Dữ liệu cũng cho thấy giá và nguồn cung nhà cao cấp mới tại thành phố này đã giảm dần kể từ cuối năm 2022.

Chính phủ đưa ra một số giải pháp cho vấn đề này, nói rằng giá nhà phải được đưa về mức phù hợp với một nước đang phát triển và đặt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Chính phủ cũng ban hành Nghị định 65 vào năm ngoái, với các quy định chặt hơn về công bố thông tin trái phiếu và người có khả năng mua trái phiếu. Điều này giải quyết “việc lạm dụng tiền thu được từ trái phiếu của một số tổ chức phát hành và phân phối trái phiếu phát hành riêng lẻ cho các nhà đầu tư cá nhân không đủ tiêu chuẩn”, ông Thuân nói.

Hơn nữa, từ tháng 1, sẽ có nhiều tổ chức phát hành trái phiếu hơn phải có xếp hạng tín dụng.

Ông Cường hy vọng rằng một đợt rơi rụng trên thị trường sẽ dẫn đến nhà ở có giá hợp lý hơn.

Giám đốc điều hành Colliers Việt Nam David Jackson nói rằng bất động sản đang chứng kiến ” tổn thất ngắn hạn do các biện pháp của chính phủ nhằm sửa chữa những sai lầm trong quá khứ”.

Trong khi một số người mua có thể áp dụng chiến lược bắt đáy trong thời kỳ khủng hoảng này, ông nhìn thấy cơ hội cho các nhà phát triển đáp ứng được nhu cầu lớn về nhà tầm trung. Ông nói: “Các nhà đầu tư thông minh có thể tìm được kho báu trong những thời điểm khó khăn nhất”. Mặc dù sẽ mất “ít nhất vài quý nữa” để toàn bộ thị trường phục hồi hoàn toàn, nhưng ông tin rằng “mắt bão đã qua”.